从意识形态创新，建立物业管理核心价值体系-赴深圳、广州考察报告
从意识形态创新，建立物业管理核心价值体系
----赴深圳、广州考察报告
2006 年 5 月 28日至31日，由徐汇区房屋土地管理局副局长罗鹏翀领队，“双十佳”物业小区经理和房地办负责人等一行 18 人赴深圳和广州进行了为期4天的学习考察。
深圳作为我国物业管理的发源地，考察期间通过看现场、听介绍、提问题、谈体会等多种形式进行参观、学习、交流，并于5月30日上午在深圳中海华庭小区进行了一次探讨会，就如何加强对物业公司管理、完善物业公司的运营机制等问题进行了深入广泛的交流。深圳、广州两地的物业管理的成功经验，为大家提供了很好的启示和借鉴作用，现对考察成果进行提炼和总结汇报如下。
一、深圳和广州物业管理基本情况
（一）、建立合理业主委员会组成监管管理机制
一是由各物业行政主管部门对业主大会，业主委员会的成立及活动进行指导，监督和管理。
二是由街道办事处、社区工作站或社区居委会负责业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作，指导监督业主大会，业主委员会的日常工作，并处理物业管理与社会管理的相互关系。
三是由物业主管部门、政法委、维护办、街道办事处、社区工作站或居委会、派出所、业主委员会、物业管理企业组织联席会，联席会由街道办事处召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题。
（二）、注重综合管理推动物业产业发展
1、加强物业管理从业人员培训。深圳市专门设有房地产和物业管理进修学院，为上岗培训和继续教育创造了先决条件，学院每年不断循环组织物业管理人员培训，新的物业管理政策法规和物业管理理念不断从这里输出，提高员工的个人，进而管理服务水平和管理效益得以提高，最终树立了良好的物业管理形象。
2、企业文化作为企业核心竞争力的重要组成部分，决定着企业的价值观和成长的方向。如中海集团这样的大公司，物业公司领导决策群并不闭塞，通过按期走访小区和员工进行面对面的交流，听取员工意见和收集小区信息；然后再以“头脑风暴”式的方式进行汇总，从而进一步完善了物业企业的管理机制，形成一种团结奋进的工作环境、宽松和谐的人际环境、创新向上的学习环境，从而增强了物业企业的凝聚力。
由于物业管理涉及的面很广，每个员工都成为了企业不可或缺的一份子，从观念上成为了企业“链条”中的一环，上行下效，使得企业在一种良性的机制中提供给员工实现自身价值的舞台，得到迅速的发展和壮大，更使得员工在工作上更加有了一份责任感。
（三）、全方位、多角度解决物业收费问题
深圳市物业平均收费率达98%，这也是令我们每位考察成员非常羡慕的一个指标，主要通过以下五方面实现。
一是通过各种媒体加强对物业管理的宣传力度，把握正确的舆论导向，引导业主对物业管理的消费意识，以推动物业管理行业的发展。
二是要求房产开发企业与业主签定的《物业服务合同》和《业主公约》内容必须明确到位，避免纠纷的发生。
三是公开服务项目，定期公布物业企业收支情况，敢于打破服务标准的约定，适时得提供给业主超值、特约服务。
四是业委会起到群体自治作用，协助管理公司搞好管理，业委会成员应带头交纳，不能拖欠，也不能领导业主集体拒缴或组织上访。
五是与业主进行必要的交流、沟通，对恶性欠费的业主要通过法律诉讼程序，用法律武器维护自身的合法权益。
二、先进的服务理念和意识形态
（一）、业主委员会“三级管理”模式
依据“条块结合、属地管理”的原则，深圳规定业主委员会的选举与日常工作划归到社区工作站或街道居民委员会，首次业主大会的筹备组由街道办事处牵头成立，筹备组由社区工作站或社区居民委员会、物业的建设单位代表各一名，业主代表三名组成，组长由社区工作站或社区居民委员会工作人员担任。这种市、区主管部门、街道办的“三级管理”模式有利于业主（也是居民）与社区的联系与小区管理的协调，实行物业管理与社区建设的有机结合。
（二）、物业企业参与开发项目建设全程模式
物业企业提早介入项目建设过程，可以从业主、物业的角度提出合理化建议，减少目前象上海许多商品房开发前期遗留的诸多问题。如中海物业在项目总平面规划设计已驻场，商务部在新开发楼盘为中心，半径1公里内进行调研，采集业主意见，分析定位后输入数据库，为项目的开发提供基础资料，提出的关于小区规划、设计和建设等意见或建议，把开发建设中的先天不足反映出来，贴近业主和使用人的实际要求，以防患于未然，寻找出物业管理和开发建设中结合点。深圳物业管理前期介入，既促进了开发建设项目质量的提高，也为项目建成后的物业管理服务质量奠定了良好的基础。
（三）、协调的物业管理机制和人性化管理模式
物业企业强调服务的深度和广度，主要是细节，而领导更着重于执行力，形成了一套网格化管理机制，有效地促进了小区的整体管理水平。通过定期召开座谈会，征求员工的意见和建议，然后对意见进行整合，制定出工作规划，依据规划各小区管理处分解出目标责任书，使得企业管理机制更加趋向合理化，使得各小区的意见和问题能够及时上传下达，使得与业主有关的问题及时、有效的解决，做到品质维持标准，意识形态上有创新。
（四）合理选择树种完善防台防汛模式
无论是在广州还是深圳，第一感觉的是绿化维护的非常好，同样经常要受到台风的影响的城市，特别是去年遭受台风连续影响，使得徐汇区树木大量倒、毁，这使得我们重点询问小区防台防汛的问题，从广州和深圳的做法值得我们借鉴，如栽种一些抓地力、抗风性比较强得品种，并在一些高大树木旁边栽种一些根须较长抓地力较强得灌木或者低矮树种，使得大树得根基更加扎实。特别在小区内种植高大树木时根基部分预留土方较大，使得大树根须更有伸展空间。
（五）创建一流物业品牌模式
物业品牌是物业管理企业经济实力、科技水平、管理水平、服务水平、服务理念和企业文化的综合反映。此行给我们留下深刻印象的是中海物业BLUE--“深蓝”品牌，这种给服务贴标签的模式无疑在物业管理行业是一种开拓创新。物业管理品牌形象所形成的口碑效应不仅能给物业管理公司带来超额利润，而且有利于其经营规模的扩大。品牌表示物业企业给予业主以承诺，物业企业以履行承诺来维护其“品牌“，作为对业主的奉献和热情，推进国内物业管理行业加速向国际化、规范化、市场化的发展。
三、思考与启迪
物业管理涉及面广、情况错综复杂，要走向成熟，还需要一个漫长的发展过程，尽管我市与深圳、广州存在差异，但在物业管理理念、模式上留给我们许多思考和启迪。
（一）加强物业管理相关政策法规的宣传
业主由于缺乏对物业真正价值的理解,从建筑功能确定、售后使用到物业资产运作没有跟着市场走、观念滞后，导致大量的物业问题积压。可以说，当前众多业主个人缺乏对物业管理的认识,更渴望得到关于物业管理方面的信息。这就需要通过各种宣传形式使物业管理法规深入人心，不断转变人们对物业管理的重要性和必要性的认识，要通过宣传树立我市市民物业消费商品观念，增强业主自治自律意识。
（二）注重物业管理行业的意见收集及反馈
物业管理部门应积极主动的向政府及有关部门作好工作汇报和意见反馈，在认真调查研究的基础上，多提建设性意见，争取行政管理部门的重视和支持。
（三）不断完善物业管理政策法规
目前我市出台的《上海市商品住宅维修资金管理办法》和《上海市住宅物业管理条例》等一批法规，为促进我市物业管理发展起到了积极作用，但还存在着某些针对性政策缺陷，那么就需要我们在实际工作中不断总结经验，进一步完善政策法规体系，为构建和谐有序的物业管理发展环境，提供了政策保障。
（四）建立物业管理相适应的组织机构
一是应建立物业管理高层得议事和决策权威机构，指导政策法规的执行和研究超越信访部门、物业主管部门权限的热点、难点问题，解决一些有针对性得问题尤其是一些长期议而不决困扰政府部门工作秩序的问题；
二是根据目前徐汇区物业管理市场发展需要应尽快组建上海市徐汇区物业管理协会，提升物业管理自我约束，自我管理能力和发展空间，为繁荣物业市场，共创文明城市共负职责。
三是注重培养物业企业的人才队伍。过去物业管理是劳动密集型产业,而现在物业管理是知识型、信息化产业,现代物业管理已经进入到个性化、网络化时期,没有富有经验的人才,现代化物业管理模式就是空谈。因此培养和锻炼一批素质高、业务强、政策精得业务骨干是当务之急。
（五）强化物业管理监管力度，全面提高物业管理质量
一是要建立监督管理制度，不定期对物业企业进行综合检查和抽查，尤其对经过等级评定的小区，更要从服务标准上严要求严管理，达到服务与收费相一致。
二是加快物业企业信用档案建设，从评定先进单位、文明小区活动中鼓励企业讲信誉、守信用。加强企业信用建设的宣传力度，使得企业信用制度在广大业主心中树立起来，创建上海物业的百年品牌。
三是加强企业资质管理，对业主投诉多服务质量差限期整改、坚持不改的企业降低资质等级或注销其资质证书。
四是要求物业企业服务行为公开化，接受业主监督，凡与业主签定的合同内容要公开，服务项目、收费标准要公开。如条件允许每年公布一次本年度物业工程项目和明年的年度计划。
五是加大物业从业人员技能培训，把持证上岗与上岗培训结合起来，使物业管理人员不断提高管理水平，以适应物业管理产业发展需要。
考察是短暂的，但从中学到的经验是长久的。通过考察找出了差距，认识到了不足，感觉到了肩上的分量和压力，如何更好的完善自己的岗位工作如何拓展自己的岗位职能，这是我们每个考察成员都在深思的一个问题。从我做起，从部门做起，拥有从事物业管理工作的成就感，树立良好物业管理行业形象，把物业管理行业从一般运行、维护、管理的层面提升到对物业整体的策划、服务和经营的层面，使物业保值、增值，推进物业管理行业的健康发展。
从意识形态创新，建立物业管理核心价值体系
----赴深圳、广州考察报告
2006 年 5 月 28日至31日，由徐汇区房屋土地管理局副局长罗鹏翀领队，“双十佳”物业小区经理和房地办负责人等一行 18 人赴深圳和广州进行了为期4天的学习考察。
深圳作为我国物业管理的发源地，考察期间通过看现场、听介绍、提问题、谈体会等多种形式进行参观、学习、交流，并于5月30日上午在深圳中海华庭小区进行了一次探讨会，就如何加强对物业公司管理、完善物业公司的运营机制等问题进行了深入广泛的交流。深圳、广州两地的物业管理的成功经验，为大家提供了很好的启示和借鉴作用，现对考察成果进行提炼和总结汇报如下。
一、深圳和广州物业管理基本情况
（一）、建立合理业主委员会组成监管管理机制
一是由各物业行政主管部门对业主大会，业主委员会的成立及活动进行指导，监督和管理。
二是由街道办事处、社区工作站或社区居委会负责业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作，指导监督业主大会，业主委员会的日常工作，并处理物业管理与社会管理的相互关系。
三是由物业主管部门、政法委、维护办、街道办事处、社区工作站或居委会、派出所、业主委员会、物业管理企业组织联席会，联席会由街道办事处召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题。
（二）、注重综合管理推动物业产业发展
1、加强物业管理从业人员培训。深圳市专门设有房地产和物业管理进修学院，为上岗培训和继续教育创造了先决条件，学院每年不断循环组织物业管理人员培训，新的物业管理政策法规和物业管理理念不断从这里输出，提高员工的个人，进而管理服务水平和管理效益得以提高，最终树立了良好的物业管理形象。
2、企业文化作为企业核心竞争力的重要组成部分，决定着企业的价值观和成长的方向。如中海集团这样的大公司，物业公司领导决策群并不闭塞，通过按期走访小区和员工进行面对面的交流，听取员工意见和收集小区信息；然后再以“头脑风暴”式的方式进行汇总，从而进一步完善了物业企业的管理机制，形成一种团结奋进的工作环境、宽松和谐的人际环境、创新向上的学习环境，从而增强了物业企业的凝聚力。
由于物业管理涉及的面很广，每个员工都成为了企业不可或缺的一份子，从观念上成为了企业“链条”中的一环，上行下效，使得企业在一种良性的机制中提供给员工实现自身价值的舞台，得到迅速的发展和壮大，更使得员工在工作上更加有了一份责任感。
（三）、全方位、多角度解决物业收费问题
深圳市物业平均收费率达98%，这也是令我们每位考察成员非常羡慕的一个指标，主要通过以下五方面实现。
一是通过各种媒体加强对物业管理的宣传力度，把握正确的舆论导向，引导业主对物业管理的消费意识，以推动物业管理行业的发展。
二是要求房产开发企业与业主签定的《物业服务合同》和《业主公约》内容必须明确到位，避免纠纷的发生。
三是公开服务项目，定期公布物业企业收支情况，敢于打破服务标准的约定，适时得提供给业主超值、特约服务。
四是业委会起到群体自治作用，协助管理公司搞好管理，业委会成员应带头交纳，不能拖欠，也不能领导业主集体拒缴或组织上访。
五是与业主进行必要的交流、沟通，对恶性欠费的业主要通过法律诉讼程序，用法律武器维护自身的合法权益。
二、先进的服务理念和意识形态
（一）、业主委员会“三级管理”模式
依据“条块结合、属地管理”的原则，深圳规定业主委员会的选举与日常工作划归到社区工作站或街道居民委员会，首次业主大会的筹备组由街道办事处牵头成立，筹备组由社区工作站或社区居民委员会、物业的建设单位代表各一名，业主代表三名组成，组长由社区工作站或社区居民委员会工作人员担任。这种市、区主管部门、街道办的“三级管理”模式有利于业主（也是居民）与社区的联系与小区管理的协调，实行物业管理与社区建设的有机结合。
（二）、物业企业参与开发项目建设全程模式
物业企业提早介入项目建设过程，可以从业主、物业的角度提出合理化建议，减少目前象上海许多商品房开发前期遗留的诸多问题。如中海物业在项目总平面规划设计已驻场，商务部在新开发楼盘为中心，半径1公里内进行调研，采集业主意见，分析定位后输入数据库，为项目的开发提供基础资料，提出的关于小区规划、设计和建设等意见或建议，把开发建设中的先天不足反映出来，贴近业主和使用人的实际要求，以防患于未然，寻找出物业管理和开发建设中结合点。深圳物业管理前期介入，既促进了开发建设项目质量的提高，也为项目建成后的物业管理服务质量奠定了良好的基础。
（三）、协调的物业管理机制和人性化管理模式
物业企业强调服务的深度和广度，主要是细节，而领导更着重于执行力，形成了一套网格化管理机制，有效地促进了小区的整体管理水平。通过定期召开座谈会，征求员工的意见和建议，然后对意见进行整合，制定出工作规划，依据规划各小区管理处分解出目标责任书，使得企业管理机制更加趋向合理化，使得各小区的意见和问题能够及时上传下达，使得与业主有关的问题及时、有效的解决，做到品质维持标准，意识形态上有创新。
（四）合理选择树种完善防台防汛模式
无论是在广州还是深圳，第一感觉的是绿化维护的非常好，同样经常要受到台风的影响的城市，特别是去年遭受台风连续影响，使得徐汇区树木大量倒、毁，这使得我们重点询问小区防台防汛的问题，从广州和深圳的做法值得我们借鉴，如栽种一些抓地力、抗风性比较强得品种，并在一些高大树木旁边栽种一些根须较长抓地力较强得灌木或者低矮树种，使得大树得根基更加扎实。特别在小区内种植高大树木时根基部分预留土方较大，使得大树根须更有伸展空间。
（五）创建一流物业品牌模式
物业品牌是物业管理企业经济实力、科技水平、管理水平、服务水平、服务理念和企业文化的综合反映。此行给我们留下深刻印象的是中海物业BLUE--“深蓝”品牌，这种给服务贴标签的模式无疑在物业管理行业是一种开拓创新。物业管理品牌形象所形成的口碑效应不仅能给物业管理公司带来超额利润，而且有利于其经营规模的扩大。品牌表示物业企业给予业主以承诺，物业企业以履行承诺来维护其“品牌“，作为对业主的奉献和热情，推进国内物业管理行业加速向国际化、规范化、市场化的发展。
三、思考与启迪
物业管理涉及面广、情况错综复杂，要走向成熟，还需要一个漫长的发展过程，尽管我市与深圳、广州存在差异，但在物业管理理念、模式上留给我们许多思考和启迪。
（一）加强物业管理相关政策法规的宣传
业主由于缺乏对物业真正价值的理解,从建筑功能确定、售后使用到物业资产运作没有跟着市场走、观念滞后，导致大量的物业问题积压。可以说，当前众多业主个人缺乏对物业管理的认识,更渴望得到关于物业管理方面的信息。这就需要通过各种宣传形式使物业管理法规深入人心，不断转变人们对物业管理的重要性和必要性的认识，要通过宣传树立我市市民物业消费商品观念，增强业主自治自律意识。
（二）注重物业管理行业的意见收集及反馈
物业管理部门应积极主动的向政府及有关部门作好工作汇报和意见反馈，在认真调查研究的基础上，多提建设性意见，争取行政管理部门的重视和支持。
（三）不断完善物业管理政策法规
目前我市出台的《上海市商品住宅维修资金管理办法》和《上海市住宅物业管理条例》等一批法规，为促进我市物业管理发展起到了积极作用，但还存在着某些针对性政策缺陷，那么就需要我们在实际工作中不断总结经验，进一步完善政策法规体系，为构建和谐有序的物业管理发展环境，提供了政策保障。
（四）建立物业管理相适应的组织机构
一是应建立物业管理高层得议事和决策权威机构，指导政策法规的执行和研究超越信访部门、物业主管部门权限的热点、难点问题，解决一些有针对性得问题尤其是一些长期议而不决困扰政府部门工作秩序的问题；
二是根据目前徐汇区物业管理市场发展需要应尽快组建上海市徐汇区物业管理协会，提升物业管理自我约束，自我管理能力和发展空间，为繁荣物业市场，共创文明城市共负职责。
三是注重培养物业企业的人才队伍。过去物业管理是劳动密集型产业,而现在物业管理是知识型、信息化产业,现代物业管理已经进入到个性化、网络化时期,没有富有经验的人才,现代化物业管理模式就是空谈。因此培养和锻炼一批素质高、业务强、政策精得业务骨干是当务之急。
（五）强化物业管理监管力度，全面提高物业管理质量
一是要建立监督管理制度，不定期对物业企业进行综合检查和抽查，尤其对经过等级评定的小区，更要从服务标准上严要求严管理，达到服务与收费相一致。
二是加快物业企业信用档案建设，从评定先进单位、文明小区活动中鼓励企业讲信誉、守信用。加强企业信用建设的宣传力度，使得企业信用制度在广大业主心中树立起来，创建上海物业的百年品牌。
三是加强企业资质管理，对业主投诉多服务质量差限期整改、坚持不改的企业降低资质等级或注销其资质证书。
四是要求物业企业服务行为公开化，接受业主监督，凡与业主签定的合同内容要公开，服务项目、收费标准要公开。如条件允许每年公布一次本年度物业工程项目和明年的年度计划。
五是加大物业从业人员技能培训，把持证上岗与上岗培训结合起来，使物业管理人员不断提高管理水平，以适应物业管理产业发展需要。
考察是短暂的，但从中学到的经验是长久的。通过考察找出了差距，认识到了不足，感觉到了肩上的分量和压力，如何更好的完善自己的岗位工作如何拓展自己的岗位职能，这是我们每个考察成员都在深思的一个问题。从我做起，从部门做起，拥有从事物业管理工作的成就感，树立良好物业管理行业形象，把物业管理行业从一般运行、维护、管理的层面提升到对物业整体的策划、服务和经营的层面，使物业保值、增值，推进物业管理行业的健康发展。